一、政策法规体系与适用范围
上海市宝山区现行的集体土地房屋征收政策主要依据《上海市实施<中华人民共和国土地管理法>办法》和《上海市征收集体土地房屋补偿规定》(沪府规〔2021〕13号)制定。2024年9月发布的《宝山区征收集体土地房屋补偿实施意见》构成了当前全区征收工作的核心规范框架。该政策适用于宝山行政区域内集体土地上的房屋补偿，明确规定了五类区域划分及对应的补偿标准，最高土地使用权基价达2713元/㎡，最低为1167元/㎡，价格补贴则按区域类别分为400元/㎡(一、二类)和350元/㎡(三至五类)。征收主体确定为宝山区人民政府，具体实施由区规划资源局监督管理，区建设用地事务所承担操作执行，委托专业机构开展评估工作。政策规定，房屋部分位于拟征地范围内且拆除后影响整体安全的，将整栋房屋纳入补偿范围；对"已征未拆"房屋，按新项目用地范围重新确定补偿范围。
二、补偿费用构成与计算标准
（一）土地及附着物补偿
土地补偿费：2024年标准为174.45元/平方米，支付给农村集体经济组织。不同区域存差异，其中：
淞南镇一区片补偿标准最高达132300元/亩（约198.45元/㎡）
杨行镇二区片为116300元/亩
罗店镇三区片109100元/亩
罗泾镇最低为104500元/亩。
青苗补偿：分粮棉地(4.95元/㎡)和蔬菜地(8.70元/㎡)两档。
地上附着物补偿：按《上海市征地财物补偿费标准(2024)》执行，包括建筑物、构筑物及其他设施。
（二）房屋补偿核心要素
货币补偿计算：
住宅房屋补偿=土地使用权基价+价格补贴×建筑面积
同区域新建商品住房市场价格作为重要参考。
产权调换方式：
价值标准产权置换：按评估价值价置换
面积标准产权置换：以建筑面积为基础不结算差价。
补助费用：
搬家补助费：10-15元/㎡
设备迁移费：固定标准
临时安置补助费：按区域类别划分。
（三）特殊补偿规定
非居住房屋：停产停业损失一般按评估价8%补偿，产业用地根据绩效评级调整比例（A/B类8%，C类5%，D类3%）。
共同举办企业：单独制定补偿方案。
居住困难户：人均建筑面积不足22平方米且认定的，获托底保障补贴。
三、征收程序与法律保障
（一）规范流程节点
预公告阶段：区政府发布不少于10个工作日的预公告，明确限制行为（禁止新建、抢栽）。
调查确认：开展土地权属、房屋状况调查并公示。
补偿方案：拟定后公告30日征求民意，多数成员异议需召开听证会。
强制执行：对拒不搬迁的，依法申请法院执行。
（二）争议解决机制
对评估结果异议申请复核鉴定
对补偿方案不同意见应30日内书面提出
行政诉讼权利明确保留。
四、区域实践与典型案例
2025年宝山区多个重点项目实施新标准：
杨行镇城西一村胡家浜组：征收3722.84平方米建设用地，补偿总额649,449.44元
大场镇联东村：调整后土地补偿达198.45元/平方米，53亩土地补偿超1000万元
罗泾镇宝丰村：2025年道路用地项目征收824平方米农用地，执行最新补偿标准。
五、政策趋势与注意事项
动态调整机制：补偿标准每年更新，2024年起执行沪规划资源规〔2023〕6号文件。
权益保护要点：
预公告后违法建设不予补偿
及时办理补偿登记（10个工作日期限）
保留完整权属证明文件。
社会保障衔接：被征地人员按沪府规〔2022〕3号文件落实就业和社会保障。
当前宝山区征地拆迁预算持续增长，2025年预算超100亿元，重点推进"两旧一村"改造，政策执行更趋规范化、精细化。理解完整的补偿体系、掌握法定程序时限、留存有效证据成为保障权益的关键所。