一、拆迁流程法律框架
1.1 拆迁启动法定条件
项目审批要件：需提供发改委立项文件、规划许证、土地预审意见
公告程序规范：区政府需拆迁范围内张贴《房屋征收决定公告》不少于30日
评估机构选定：由被征收人协商选定（协商不成则抽签确定）
1.2 标准流程时间轴
摸底调查阶段（15-30个工作日）
评估结果公示期（7个工作日）
补偿方案征求意见（不少于30日）
签约期限（一般不超过6个月）
二、费用构成与计算标准
2.1 补偿核心项目
项目类别计算依据宝山区2025年基准房屋价值补偿评估单价×证载面积×系数均价42,800元/㎡装修附属物补偿评估重置价×折旧率800-1500元/㎡搬迁补助费按户计算12,000元/户临时安置费按面积×期限75元/㎡/月
2.2 特殊情形补偿
非居改非认定：需提供连续3年工商登记及完税证明
违章建筑处理：2008年前搭建获60%材料补偿
低保家庭补助：额外增加15%补偿款
三、操作指南与维权要点
3.1 签约前注意事项
权属文件核查：
检查房产证记载面积与实际一致性
共有产权需全体共有人签字
评估报告复核：
重点比对类似房源成交案例
申请专家委员会鉴定（费用约3000元）
3.2 争议解决路径
行政救济：
收到补偿决定60日内申请行政复议
6个月内提起行政诉讼
协商技巧：
留存所有沟通记录（建议公证重要谈话）
要求分项补偿明细清单
四、常见问题法律解析
4.1 典型纠纷案例
案例1：证载面积与实际不符
解决方案：申请测绘部门重新测量（误差超3%索赔）
案例2：评估时点争议
裁判规则：以征收决定公告日为基准
4.2 最新政策动向
2025年新增"阳光拆迁"平台：
实时查询补偿标准
线提交异议材料
电子签约系统
五、必备文件清单
身份证明（原件+复印件3份）
产权证明（房产证/土地证）
户口簿（整本复印）
经营证明（营业执照副本）
银行账户信息（补偿款收款用）
六、风险防范指南
警惕"早签奖励"陷阱：需确认奖励金是否计入总补偿
公证注意事项：
重要文件需做保全公证（费用约2000元）
委托书必须注明具体权限
资金监管要求：补偿款应存入专用监管账户
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